Los ingresos están claros, según art. 22 de la Ley del IRPF, son todos los conceptos que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario por las rentas pactadas, no obstante, respecto a los gastos, conviene hacer un repaso, para recopilarlos y así rebajar los rendimientos netos a imputar por Capital Inmobiliario. A modo de resumen, aportamos este esquema, pero como siempre en caso de duda, mejor consultar con tu asesor fiscal.
INGRESOS ÍNTEGROS
- Arrendamientos de Inmuebles.
- Otras cesiones de derechos sobre inmuebles.
GASTOS DEDUCIBLES
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
- Los gastos de conservación y reparación.
- Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, y recargos estatales.
- Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
- Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
- El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
- Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente
RENDIMIENTO NETO
- Reducción del 60% del rendimiento neto positivo en arrendamientos destinados a vivienda.
- Reducción del 30% Rendimiento Neto resultante (generados en más de 2 años o notoriamente irregular)
RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 35/2006 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF):
“(…) constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, las que deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles (…).”
Luego básicamente, aquí tendríamos el concepto de ingresos imputables, debiendo puntualizar (pues entendemos resulta importante la precisión):
[su_note note_color=»#cccccc» text_color=»#000000″]Aunque no se haya producido el cobro, las cantidades devengadas como consecuencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble constituyen rendimiento de capital inmobiliario, puesto que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el de devengo. Ahora bien, de igual forma podrá deducirse las cantidades que tengan la consideración de saldos de dudoso cobro, si se cumplen las condiciones para ello.[/su_note]
Respecto de los gastos deducibles, podemos aclarar:
GASTOS DEDUCIBLES
Establece la LIRPF que para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Respecto de los mismos podemos concretar:
Intereses y gastos financieros.
De acuerdo con el artículo 23.1.a).1º. de la LIRPF sólo son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.
Conservación y reparación.
Entre éstos encontramos:
a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
[su_note note_color=»#cccccc» text_color=»#000000″]No obstante, el importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes con los mismos requisitos anteriores. Este límite se aplicará conjuntamente para los intereses y gastos financieros y los gastos de reparación y conservación.[/su_note]
Tributos y recargos estatales
Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:
a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
b) No tengan carácter sancionador.
Servicios Personales
Igualmente tendrán la consideración de gastos deducibles para este tipo de rendimientos a imputar en IRPF, las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
Formalización de contrato
Resulta evidente señalar, que si el artículo 23 de la LIRPF considera como deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de este tipo de rendimientos, los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos, son gastos absolutamente necesarios para este fin y, consecuentemente, deducibles fiscalmente.
Saldos de dudoso cobro
Para que este concepto pueda ser considerado como un gasto fiscalmente deducible a efectos del IRPF, el hecho en sí debe quedar suficientemente justificado. Esto ocurrirá cuando:
a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
b) Cuando hubiesen transcurrido más de 6 meses entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la finalización del período impositivo, sin haberse producido una renovación de crédito.
[su_note note_color=»#cccccc» text_color=»#000000″]Un saldo de dudoso cobro imputado como gasto en un ejercicio, se computará como ingreso si fuese cobrado posteriormente a su deducción; se imputará el ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro. [/su_note]
Primas de contratos de Seguro
Serán deducibles las primas satisfechas de contratos de seguro bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
Servicios y suministros
Todos aquellos gastos de esta naturaleza que sean pagados por el perceptor de este tipo de rendimiento, luz, agua, teléfono, gas, etc., y sean necesarios para la obtención del mismo.
Amortizaciones
Bienes Inmuebles
Podrá deducirse por este concepto, el porcentaje de amortización del 3 por ciento, aplicándose sobre el mayor de los siguientes valores: (sin incluir valor del suelo)
- El coste de adquisición.
- El valor catastral.
[su_note note_color=»#cccccc» text_color=»#000000″]Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). [/su_note]
Bienes muebles
Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año; será fiscalmente deducible cuando no exceda del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados en la tabla de amortizaciones simplificada, que a modo de ejemplo, dispone un coeficiente máximo de amortización para Instalaciones, Mobiliario y Enseres del 10 por 100.
